Ați semnat un antecontract pentru un apartament, ați plătit prețul, poate chiar locuiți deja acolo. Mai lipsea doar contractul de vânzare la notar. Apoi aflați că dezvoltatorul a intrat în insolvență, iar banca acestuia are o ipotecă pe întregul imobil. Ce se întâmplă acum cu banii dumneavoastră și cu locuința?
Situația apare frecvent, nu doar în domeniul imobiliar. O firmă promite să vândă un teren, o hală sau un utilaj, încasează un avans sau chiar întregul preț, dar intră în insolvență înainte de încheierea contractului final. Legea insolvenței conține o regulă specială pentru aceste cazuri. Ea îi permite cumpărătorului să obțină bunul, dar numai în anumite condiții. În același timp, îi protejează pe creditorii care au garanții asupra bunului, de obicei băncile.
În acest articol explicăm când poate fi încheiat contractul de vânzare în timpul procedurii insolvenței și ce drepturi au creditorii garantați.
Când poate fi dusă la capăt promisiunea
Legea nr. 85/2014 (art. 131) prevede că administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar execută promisiunea de vânzare la cererea cumpărătorului, dacă sunt îndeplinite mai multe condiții.
Condiții privind antecontractul:
- este o promisiune bilaterală, adică vânzătorul s-a obligat să vândă, iar cumpărătorul s-a obligat să cumpere;
- are dată certă anterioară deschiderii procedurii, de exemplu printr-un act autentic, o înregistrare la notar sau la avocat ori o înregistrare într-un registru public. Un înscris sub semnătură privată fără dată certă nu este suficient.
Condiții care trebuie îndeplinite cumulativ:
| Condiția | Ce înseamnă practic |
|---|---|
| Prețul a fost plătit integral sau poate fi plătit la data cererii | cumpărătorul trebuie să poată achita imediat diferența de preț, dacă mai există |
| Bunul se află deja în posesia cumpărătorului | de exemplu, locuiește în apartament sau folosește deja hala |
| Prețul nu este mai mic decât valoarea de piață a bunului | promisiunea nu poate fi folosită pentru a obține bunul ieftin, în dauna creditorilor |
| Bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare | dacă bunul este esențial pentru redresarea firmei, promisiunea nu se execută |
| Pentru imobile, promisiunea este notată în cartea funciară | o notare cerută abia după deschiderea procedurii nu produce efecte față de creditori |
Scopul acestor condiții este echilibrul. Cumpărătorul de bună-credință, care a plătit un preț corect și se află deja în posesia bunului, îl poate obține. Creditorii nu pierd valoare, pentru că prețul este cel puțin egal cu valoarea de piață.
Cum se ajunge la contractul final
- Cererea cumpărătorului. Cumpărătorul se adresează administratorului judiciar sau lichidatorului judiciar și cere încheierea contractului de vânzare. Atașează promisiunea, dovada plății prețului și dovada posesiei.
- Verificarea condițiilor. Practicianul verifică dacă sunt îndeplinite toate condițiile. Pentru a compara prețul cu valoarea de piață, se folosește un raport de evaluare.
- Propunerea vânzării. Practicianul propune vânzarea în raportul său de activitate, care se publică în Buletinul procedurilor de insolvență. Prin același raport propune măsura de protecție pentru creditorul garantat și îl notifică pe acesta.
- Încheierea contractului. Contractul se semnează de practicianul în insolvență, în numele firmei.
Bunul se dobândește liber de sarcini. Este un avantaj important pentru cumpărător. Bunurile vândute de administratorul judiciar sau de lichidator în procedură trec la cumpărător libere de ipoteci, privilegii, sechestre sau alte sarcini. Radierea lor din cartea funciară se face pe baza contractului semnat de practician. Singura excepție o reprezintă sechestrele dispuse într-un proces penal în vederea confiscării.
Tocmai pentru că sarcinile dispar, creditorul care avea o ipotecă asupra bunului trebuie să primească în schimb o protecție. Despre aceasta este vorba în secțiunea următoare.
Protecția creditorilor care au garanții asupra bunului
Care creditori beneficiază de protecție
Protecția specială prevăzută de lege se acordă creditorilor care îndeplinesc două condiții:
- au o cauză de preferință asupra bunului care se vânde: o ipotecă, un gaj, un privilegiu;
- și-au înscris garanția în registrele de publicitate înainte de data încheierii promisiunii, de exemplu în cartea funciară sau în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare.
Cu alte cuvinte, legea îl protejează pe creditorul care avea deja garanția în momentul în care cumpărătorul a semnat promisiunea. Cumpărătorul putea să vadă ipoteca în cartea funciară și știa că bunul este grevat.
Ce drepturi are creditorul garantat
Legea îi acordă creditorului garantat două categorii de drepturi, care se pot combina.
1. Prioritate la banii obținuți din vânzare. Creditorul garantat primește cu prioritate sumele încasate de firmă din contractul de vânzare, după regulile de distribuire pentru bunurile grevate. Din preț se scad mai întâi cheltuielile legate de vânzare și de conservarea bunului, apoi se plătește creditorul garantat.
2. O măsură de protecție corespunzătoare, adică una dintre următoarele:
| Măsura | Ce primește creditorul |
|---|---|
| Plata unei sume | o sumă de cel mult valoarea de piață a bunului, din care se scad cheltuielile legate de vânzare și de conservarea bunului |
| O garanție reală nouă | o ipotecă sau un gaj asupra altui bun, cu o valoare egală cu valoarea de piață a bunului vândut, stabilită printr-un raport de evaluare actualizat |
| O scrisoare de garanție bancară | o garanție bancară pentru o sumă egală cu valoarea de piață a bunului, dar nu mai mare decât creanța creditorului înscrisă în tabel |
Practic, creditorul garantat nu poate pierde valoarea garanției sale. Fie primește banii pe bun, fie o garanție echivalentă în locul ipotecii care se radiază.
Cum se stabilește măsura
- Propunerea o face practicianul în insolvență, în raportul de activitate prin care propune vânzarea.
- Creditorul garantat este notificat, ca să poată reacționa.
- Valoarea de piață se stabilește de un evaluator autorizat, desemnat în procedură. Pentru garanția reală nouă, legea cere expres un raport de evaluare actualizat.
- Creditorul garantat poate contesta măsura la judecătorul-sindic, dacă o consideră insuficientă sau nelegală, în termenul prevăzut de lege pentru contestațiile împotriva măsurilor practicianului.
Creditorii a căror garanție a fost înscrisă după promisiune
Legea nu acordă expres aceste măsuri speciale creditorilor care și-au înscris garanția după data promisiunii. Ei știau, sau puteau afla, că bunul fusese deja promis altcuiva, mai ales în cazul imobilelor, unde promisiunea este notată în cartea funciară. Sarcina lor se stinge în urma vânzării, ca orice altă sarcină, iar situația creanței lor se analizează după regulile generale ale procedurii.
Ce se întâmplă când condițiile nu sunt îndeplinite
Dacă una dintre condiții lipsește, practicianul în insolvență nu poate executa promisiunea pe baza acestei reguli speciale. Situațiile cele mai frecvente sunt următoarele.
- Promisiunea nu are dată certă sau nu a fost notată în cartea funciară înainte de deschiderea procedurii. Cumpărătorul nu poate cere încheierea contractului final.
- Prețul este sub valoarea de piață. Bunul nu poate fi transmis cumpărătorului în aceste condiții, pentru că i-ar păgubi pe ceilalți creditori.
- Cumpărătorul nu are posesia bunului sau nu poate plăti restul prețului la data cererii.
- Bunul este esențial pentru reorganizarea firmei. În acest caz, soarta bunului se decide prin planul de reorganizare.
Ce poate face cumpărătorul în aceste situații:
- să depună o cerere de admitere a creanței pentru sumele plătite ca avans sau preț, în termenul stabilit pentru declararea creanțelor. Dacă nu deține o garanție, creanța lui va fi, de regulă, chirografară, adică negarantată;
- să participe la vânzarea bunului organizată în procedură, în aceleași condiții ca orice alt cumpărător;
- să conteste la judecătorul-sindic refuzul practicianului, dacă apreciază că toate condițiile erau îndeplinite.
Promisiunile încheiate în timpul procedurii
Regula prezentată mai sus privește promisiunile semnate înainte de insolvență. O promisiune nouă, încheiată după deschiderea procedurii, urmează regulile generale ale vânzării bunurilor în insolvență:
- în perioada de observație, o vânzare care depășește activitatea curentă trebuie aprobată de administratorul judiciar și de comitetul creditorilor. Creditorul care are o garanție asupra bunului are dreptul la o protecție corespunzătoare a creanței sau, dacă aceasta nu este posibilă, la plata cu prioritate din preț;
- în reorganizare, vânzarea se face potrivit planului confirmat;
- în faliment, vânzarea se face de lichidatorul judiciar, de regulă după un regulament aprobat de creditori, iar creditorul garantat este plătit cu prioritate din prețul bunului.
Sfaturi practice
Dacă vă pregătiți să semnați o promisiune de cumpărare:
- verificați în cartea funciară dacă bunul este ipotecat și cui;
- dați promisiunii dată certă, de preferat prin încheierea ei în formă autentică, la notar;
- notați promisiunea în cartea funciară imediat după semnare;
- păstrați toate dovezile plăților și ale predării bunului în posesie;
- dacă bunul este ipotecat, cereți acordul băncii sau negociați ca plățile să se facă direct către bancă, pentru stingerea ipotecii.
Dacă vânzătorul a intrat deja în insolvență:
- depuneți cererea de încheiere a contractului la practicianul în insolvență și, în paralel, declarați-vă creanța în termen, ca măsură de siguranță;
- pregătiți-vă să plătiți imediat restul de preț, dacă mai există.
Dacă sunteți creditor garantat:
- urmăriți rapoartele de activitate publicate în Buletinul procedurilor de insolvență;
- verificați evaluarea bunului și măsura de protecție propusă. Dacă valoarea este subestimată sau garanția oferită este insuficientă, contestați-o în termen.
Concluzie
Insolvența vânzătorului nu înseamnă automat că cumpărătorul cu antecontract își pierde bunul. Dacă promisiunea are dată certă, prețul este corect și plătit, iar cumpărătorul se află deja în posesia bunului, contractul final poate fi încheiat chiar în procedură, iar bunul se dobândește liber de sarcini. Creditorii garantați nu pierd valoarea garanției lor: fie primesc prețul cu prioritate, fie o garanție echivalentă.
Articolul are caracter informativ și nu reprezintă consultanță juridică pentru un caz concret. Informațiile corespund Legii nr. 85/2014, în forma în vigoare la data publicării.